Friday, July 24, 2009

港股个股回顾,中信泰富0267

中信泰富在2008年10月底,爆发了一单外汇亏损(澳元大跌导致),外汇亏损总计约为HK159亿。(source:2008年报note5)

股价从31块跌到3.66



但是,如果我们回顾中信泰富过去10年的盈利记录,其实HK159亿不是什么“大不了”的事。


可是,中信泰富称,他们没有办法解决这次的问题,如果他们不reverse掉这些contract,他们每天就要赔很多钱,如果没记错,应该是一天一亿港元,因为其中一个contract是daily delivery的。
2007年,中信泰富的shareholders' equity有432亿港元,即使亏玩了,也不会破产。

中信泰富在停牌了8天以后,中信泰富的控股公司(中信集团),宣布了一系列的重组方案。

中信集团愿意把这些contract的其中大部分买下来,总计为82亿澳元(deliverable amount)的contract,代价为HK98亿 ,中信泰富以现金+convertible bond的方式付款。

为什么这么好死,愿把烂摊子收下?
因为,这是有好处的。

原因1
HK159亿只是账面上形式(mark-to-market)的亏损,实际上,截止当时,中信泰富只赔了HK17亿,剩余的亏损其实要等到2010年10月才能“亏完”,也就是说,如果澳元一直保持这个水平到2010年10月,中信泰富才会亏HK159亿。

中信泰富替澳元护盘的量,是澳洲矿场的日常运作所需的3倍。貌似合法,实则?

回顾美元兑澳元走势,CITIC Group赚到了,虽然这些contract可能还是亏损的,但他对中信泰富的应收账和新股可以说是值得的了。再加上中信泰富的股价从3.66上升到19,这又是一笔可观的盈利(股价增值就等同于convertible bond增值,因为convertible bond可以马上变成股票)。

(注:上图是usd/aud,倒过来看就是aud/usd)

如前所述,中信泰富的的shareholders' equity有432亿港元。
如果把年度亏损,HK120亿亏损计入,shareholders' equity有312亿港元。
2007年共有22亿流通。
nta HK14.18。

新股的定价
中信泰富以每股8港元的代价,发售14亿新股给中信集团,用以抵偿HK$116亿的资助。
重组后的中信泰富,流通股扩大到了36亿,nta下降到HK8.67。
你可以注意到的是,中信集团认购中信泰富的股票,代价出在nta以下。
更别忘了,中信泰富的eps是2.78港元(100亿/36亿)。
8港元/2.78港元 = 2.87倍pe。

虽然,中信集团的相关人士无权投票,可能也包括中信泰富主席荣智健(也不能投票),但是,当时中信泰富的股价始终不能超过8.3港元,因此这个重组案就被视为理所当然,通过了。

一个看起来是心怀不轨的认股,可以被报道称“倾情救赎”,更被中国人说这是浪费纳税人的钱,其实,这笔认购买得过!
买单的是香港人,不是中国纳税人。

中信泰富所需要护盘的澳元,只需29亿澳元,为什么他们可以签到82亿这么多?

这些合约,是与多间银行签的,所以没有所谓的局内人交易,但也不排除。
可能和A签了79亿,和B,C,D签了一亿,就可以解释为“多间银行”了。

source:【那些出售给中信泰富魔鬼结构性产品的银行也难辞其咎,公司董事总经理范鸿龄较早前表示,导致巨额亏损的投资外汇累计期权,是与多间银行签定,其交易对手包括花旗集团(Citigroup Inc.)、汇丰控股(HSBC Holdings PLC)和法国巴黎银行(BNP Paribas SA)。这些银行视中信泰富为傻钱,向其兜售了风险极大的结构性产品,时至今日,那些尚未平仓的部分仍在产生损失。】

中信泰富把手上的target redemption contract,改成“普通”(plain-vanilla)的外汇contract,又要给多一笔手续费。

PS:这是事后分析和事后结论,只能作为回顾。
综观国内:相信我们的上市公司,也没有很好的掌握好护盘,护盘要护得好,简直难如登天,看看mas和airasia就知道了,有点劳碌命。
不护盘,你的公司就会倒吗?
可能这些人有些私心也说不定,只是我们看不出来。
说话空泛,行为幼稚的政治人物,我们也看不出他们在想什么,这或许是他们的官(商)场哲学。

Thursday, July 9, 2009

例子解读accounting for properties

initial phase。
地产公司决定发展一个地段,销售单位100个,每个单位售价为100,000,预计,地产公司的profit margin会“锁定”在20%。

expected GDV = 100 x 100,000 = 10,000,000
expected GDC = 100 x 80,000 = 8,000,000
expected profit = 100 x 20,000 = 2,000,000

phase 1。
地产公司拨出一块地,和进行规划工作,成本总计是400000。
地皮和规划工作,占了GDC的5%,因此,这个project即可定义为:5% complete。
值得注意的是,400000只是budget,如果发展商用了500000/600000/700000......,是要超支的,结论是亏损。不管成本用了多少,这个project还是会被定义为:5% complete。

没有人order 屋子时,不能有revenue。
unbilled sales是0,因为一个订单都没有。


土地成本设为300000,其余成本设为100000,帐目处理为:
1。land transfer to properties development cost , amount to 300000
2。properties development cost incurred, amount to 100000 (cashflow也会列记)


phase 2。


project如期进行到了25%,很巧的,total cost incurred 刚好在budget,相等于GDC x 25% =2,000,000

有20个单位售出。

只要有订单,就有revenue。

revenue = 25% x 20单位 x 100000 = 500,000
cost = 20单位/100单位 x 2,000,000 = 400,000
profit = 100,000

20单位已卖出,80单位未卖出,是分开来算的,已卖出的部分变成profit and loss,未卖出的部分依旧保留在帐目里。

total cost incurred : 2,000,000
-cost attribute to revenue : - 20% x 2,000,000
properties development cost: 1,600,000

不必去管properties development cost的减少,因为减少的部分已经被revenue(cash or receivable)取出。


phase 3。


project完成了50%,截至目前为止,发展成本共用去了4,500,000,这比budget(4,000,000)多出了500,000,但是,还是有钱赚。

有70个单位售出。

phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 50% x 70单位 x 100,000 = 3,500,000
cum. cost = 70单位/100单位 x 4,500,000 = 3,150,000
cum. profit = 350,000

减去phase 2 的 profit and loss。
revenue = 500,000
cost = 400,000
profit = 100,000

= current phase 3 的 profit and loss。
revenue = 3,000,000
cost = 2,750,000
profit = 250,000

total cost incurred : 4,500,000
-cost attribute to revenue : - 70% x 4,500,000
properties development cost: 1,350,000


phase 4。


project完成了75%,成本走高,至7,000,000。
有95个单位售出。

phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 75% x 95单位 x 100,000 = 7,125,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 7,000,000 = 6,650,000
cum. profit = 475,000

减去phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 3,500,000
cum. cost = 3,150,000
cum. profit = 350,000

= current phase 4 profit and loss。
revenue = 3,625,000
cost = 3,500,000
profit = 125,000


total cost incurred : 7,000,000
-cost attribute to revenue : - 95% x 7,000,000
properties development cost: 5% x 7,000,000 = 350,000


final , phase 5

project完成了,成本,至9,000,000。
有95个单位售出。

phase 5 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 95单位 x 100,000 = 9,500,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 9,000,000 = 8,550,000
cum. profit = 950,000

减去phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 7,125,000
cum. cost = 6,650,000
cum. profit = 475,000

= current phase 5 profit and loss。
revenue = 2,375,000
cost = 1,900,000
profit = 475,000


因为project已经完毕,不会再有properties development cost。
5 unit 的completed project,unsold,会留在“completed project”里。


相信如果你已经知道accounting for properties,就不应该再说未经证实的话了,像一些“现在经济低迷,地产财报不乐观”的话。如果被我说中(你是说过这个话的人),我也不是针对你,况且我的话未必是对的,能给予指正,更好。
经济低迷是事实,房屋订购下跌也对,虽然影响了销售,但这未必是坏事,对地产公司的影响程度是不一样的,因为成本下降了,unbilled sales的margin一定会上升。

new order就会有压力了,降价卖出。

你在去年买了房子,有没有可能,今年要求发展商降价给你?

所以,那些有很多unbilled sales的公司应该受惠才对。有谁?不懂,没去看。
应该是那些revenue > properties development expenditure的公司,因为cost已经charge去revenue了。

一般上很抢手的单位都不会有completed project,建好就卖。

我相信有些公司是故意做低行情的,因为properties developer不可能有default payment或是impairment的情况(他们没有跑你路就好了)。

construction developer就比较复杂了,因为付款方式可能涉及到债券问题和单一客户的信用问题。