本季宝光的成绩有进步，但这已不是重点。重点是。
我猜测宝光可能预期到营业额减少，因此逐渐把存货减至最低。可以看到它的存货已从4亿多减少到3.56亿。但好处是降低了gearing，金价上涨使margin 提高了。
今年我国的经济是衰退的，CPI 也是下降的。
简而言之，宝光的资产负债表更加健康了。
Wednesday, September 30, 2009
Friday, September 25, 2009
食品股lonbisc
主要的原料成本是棕油和面粉。
去年的三聚氰氨牛奶事件，和原料上涨，对食品业的冲击很大，所以我们可以看到去年的食品股表现都不特出。
lonbisc的董事毕业自新加坡，可能是这个因素，偏重新加坡市场。
产品属性较接近apollo。
比较反感的是，lonbisc是debt gearing最高的食品公司（请纠正），但公司依然习惯性的高价购买关联公司的股票。这是因为DATO’LIEW KUEK HIN同时是lonbisc,layhong,kheesan的主要大股东。
目前lonbisc持有后两者23%（layhong）和33%（kheesan）的股权，平均收购成本是一股RM1。
目前layhong股价是80sen，kheesan是60sen，从它们的股价和盈利表现来看，已经蚀本。
在kheesan股价低迷的情况下，lonbisc有打算增持kheesan，可是，kheesan业务是以卖糖果为主，并不赚钱。
layhong主要是肉鸡和鸡蛋供应业务，还算是能赚钱的。（layhong的每股nta是RM1.8）
这是以家族模式经营的公司，作业比较不透明，如果以peer to peer比较，股价算是合理的。
如果你是从事相关行业的，认为食品业可期，又很熟悉消费趋向，抑或是简单的dividend ， hupseng/ apollo/ aji / HWATAI /REX 都可以逐个看看。 至于热门的，就留给分析员。
去年的三聚氰氨牛奶事件，和原料上涨，对食品业的冲击很大，所以我们可以看到去年的食品股表现都不特出。
lonbisc的董事毕业自新加坡，可能是这个因素，偏重新加坡市场。
产品属性较接近apollo。
比较反感的是，lonbisc是debt gearing最高的食品公司（请纠正），但公司依然习惯性的高价购买关联公司的股票。这是因为DATO’LIEW KUEK HIN同时是lonbisc,layhong,kheesan的主要大股东。
目前lonbisc持有后两者23%（layhong）和33%（kheesan）的股权，平均收购成本是一股RM1。
目前layhong股价是80sen，kheesan是60sen，从它们的股价和盈利表现来看，已经蚀本。
在kheesan股价低迷的情况下，lonbisc有打算增持kheesan，可是，kheesan业务是以卖糖果为主，并不赚钱。
layhong主要是肉鸡和鸡蛋供应业务，还算是能赚钱的。（layhong的每股nta是RM1.8）
这是以家族模式经营的公司，作业比较不透明，如果以peer to peer比较，股价算是合理的。
如果你是从事相关行业的，认为食品业可期，又很熟悉消费趋向，抑或是简单的dividend ， hupseng/ apollo/ aji / HWATAI /REX 都可以逐个看看。 至于热门的，就留给分析员。
Thursday, September 24, 2009
npl rate怎么来？
假设贷款公司把RM100块借出去，年利息RM22。
假设公司历年来的坏账记录的回收率是1%。意思是说，只要借方超过3个月不还钱，他们违约率是99%。（连principal都吞掉。）
假设RM100借出去的钱，有RM10是坏账。
根据过去记录，公司预测，有RM9.90是收不回的，只有RM0.10能收回。
npl rate = RM0.1 / RM90 = 千分之一
把npl rate降到0， 一点都不难。（npl rate可以说一点都不重要）
更重要的是default rate。
default rate = RM9.9 / RM90 = 11%
假设公司历年来的坏账记录的回收率是1%。意思是说，只要借方超过3个月不还钱，他们违约率是99%。（连principal都吞掉。）
假设RM100借出去的钱，有RM10是坏账。
根据过去记录，公司预测，有RM9.90是收不回的，只有RM0.10能收回。
npl rate = RM0.1 / RM90 = 千分之一
把npl rate降到0， 一点都不难。（npl rate可以说一点都不重要）
更重要的是default rate。
default rate = RM9.9 / RM90 = 11%
Friday, August 28, 2009
藉由数据挖掘，发现真相。
常听说maybulk的管理层很优良，事实是不是这样呢？
基本上答案是对的，毕竟股息回酬已经证明了。
由于我不是船运行业的高手（低手都未必具备），分析起来简直不能当成分析，就不分析了。
就算算看，这两年半来，maybulk投资的股票能不能赚钱，来证明他们（管理层）是不是想象中的好？
虽然这不能盖棺，一概而论。
在上表中可以看到一个事实。
管理层在两年半来，买入了6亿的股票，也卖出了6亿的股票，总回酬是亏损-4百万，这样的成绩是不是比你还差（或者说不比你好）呢？
截至june 2009（2009-2），maybulk的股票投资持仓成本是121,875,000，持仓的市值是145,604,000，这已经是有赚了。
抱持者“还没卖，不算赚钱”的原则，就只能拭目以待。
附注：
maybulk所投资的股票，共拿了300多万的股息，加回去，也是亏。
基本上答案是对的，毕竟股息回酬已经证明了。
由于我不是船运行业的高手（低手都未必具备），分析起来简直不能当成分析，就不分析了。
就算算看，这两年半来，maybulk投资的股票能不能赚钱，来证明他们（管理层）是不是想象中的好？
虽然这不能盖棺，一概而论。
| quarter | purchase | sales | gain/loss |
|---|---|---|---|
| 2007-1 | 13,439 | 52,073 | 2,123 |
| 2007-2 | 193,561 | 34,352 | 1,306 |
| 2007-3 | 19,593 | 177,708 | 2,680 |
| 2007-4 | 254,587 | 201,562 | -4,741 |
| 2008-1 | 39,422 | 31,988 | 543 |
| 2008-2 | 40,180 | 31811 | -672 |
| 2008-3 | 27,526 | 26,276 | -2,750 |
| 2008-4 | 10,187 | 17,538 | -10,161 |
| 2009-1 | 19,443 | 41,020 | 3551 |
| 2009-2 | 53,861 | 43,333 | 4,055 |
| total | 671,799 | 657,661 | -4,066 |
在上表中可以看到一个事实。
管理层在两年半来，买入了6亿的股票，也卖出了6亿的股票，总回酬是亏损-4百万，这样的成绩是不是比你还差（或者说不比你好）呢？
截至june 2009（2009-2），maybulk的股票投资持仓成本是121,875,000，持仓的市值是145,604,000，这已经是有赚了。
抱持者“还没卖，不算赚钱”的原则，就只能拭目以待。
附注：
maybulk所投资的股票，共拿了300多万的股息，加回去，也是亏。
Thursday, August 6, 2009
有关美国数据的一些实际意义
美国的经济数据，注重的并不是整数，而是变动率。
举个例子：
某数据（eg:耐用品订单etc）在第一季是1000亿。
经济学家预测，第二季的季成长为5%。
但是，第二季的报告出炉，只有1020亿，比预期中来得差。
但是，第一季的数据，同时被修正为970亿。
1020 vs 970 = up 5.15% ， better than expectation。
也就是这样，股市并不会因为“整数”的下跌而下跌，反而会因为“比预期中来的好”，股市上升。
所以说，如果他们要把市场情绪提高，他们可以通过很多adjustment来提高市场情绪。方法是：把上一季的整数调低（修正），并，保守估计未出炉的数据。
这些经济预测是随时更动的，比较著名的预测来自reuters poll。
近期较令人关注的数据是GDP和未出炉的失业率。
许多人引颈长盼未出炉的失业率数据，我觉得已经在预期之中了，因为失业率的预测是9.+%，我相信只要不超过10%，就不会引起恐慌。
【2009 8月9号 更新】
周五出炉的7月份失业率为9.4%，比预期中的9.6%来的好。
举个例子：
某数据（eg:耐用品订单etc）在第一季是1000亿。
经济学家预测，第二季的季成长为5%。
但是，第二季的报告出炉，只有1020亿，比预期中来得差。
但是，第一季的数据，同时被修正为970亿。
1020 vs 970 = up 5.15% ， better than expectation。
也就是这样，股市并不会因为“整数”的下跌而下跌，反而会因为“比预期中来的好”，股市上升。
所以说，如果他们要把市场情绪提高，他们可以通过很多adjustment来提高市场情绪。方法是：把上一季的整数调低（修正），并，保守估计未出炉的数据。
这些经济预测是随时更动的，比较著名的预测来自reuters poll。
近期较令人关注的数据是GDP和未出炉的失业率。
许多人引颈长盼未出炉的失业率数据，我觉得已经在预期之中了，因为失业率的预测是9.+%，我相信只要不超过10%，就不会引起恐慌。
【2009 8月9号 更新】
周五出炉的7月份失业率为9.4%，比预期中的9.6%来的好。
Friday, July 24, 2009
港股个股回顾，中信泰富0267
中信泰富在2008年10月底，爆发了一单外汇亏损（澳元大跌导致），外汇亏损总计约为HK159亿。（source:2008年报note5）
股价从31块跌到3.66
但是，如果我们回顾中信泰富过去10年的盈利记录，其实HK159亿不是什么“大不了”的事。
可是，中信泰富称，他们没有办法解决这次的问题，如果他们不reverse掉这些contract，他们每天就要赔很多钱，如果没记错，应该是一天一亿港元，因为其中一个contract是daily delivery的。
2007年，中信泰富的shareholders' equity有432亿港元，即使亏玩了，也不会破产。
中信泰富在停牌了8天以后，中信泰富的控股公司（中信集团），宣布了一系列的重组方案。
中信集团愿意把这些contract的其中大部分买下来，总计为82亿澳元(deliverable amount)的contract，代价为HK98亿 ，中信泰富以现金+convertible bond的方式付款。
为什么这么好死，愿把烂摊子收下？
因为，这是有好处的。
原因1
HK159亿只是账面上形式（mark-to-market）的亏损，实际上，截止当时，中信泰富只赔了HK17亿，剩余的亏损其实要等到2010年10月才能“亏完”，也就是说，如果澳元一直保持这个水平到2010年10月，中信泰富才会亏HK159亿。
中信泰富替澳元护盘的量，是澳洲矿场的日常运作所需的3倍。貌似合法，实则？
回顾美元兑澳元走势，CITIC Group赚到了，虽然这些contract可能还是亏损的，但他对中信泰富的应收账和新股可以说是值得的了。再加上中信泰富的股价从3.66上升到19，这又是一笔可观的盈利（股价增值就等同于convertible bond增值，因为convertible bond可以马上变成股票）。
（注：上图是usd/aud，倒过来看就是aud/usd）
如前所述，中信泰富的的shareholders' equity有432亿港元。
如果把年度亏损，HK120亿亏损计入，shareholders' equity有312亿港元。
2007年共有22亿流通。
nta HK14.18。
新股的定价
中信泰富以每股8港元的代价，发售14亿新股给中信集团，用以抵偿HK$116亿的资助。
重组后的中信泰富，流通股扩大到了36亿，nta下降到HK8.67。
你可以注意到的是，中信集团认购中信泰富的股票，代价出在nta以下。
更别忘了，中信泰富的eps是2.78港元（100亿/36亿）。
8港元/2.78港元 = 2.87倍pe。
虽然，中信集团的相关人士无权投票，可能也包括中信泰富主席荣智健（也不能投票），但是，当时中信泰富的股价始终不能超过8.3港元，因此这个重组案就被视为理所当然，通过了。
一个看起来是心怀不轨的认股，可以被报道称“倾情救赎”，更被中国人说这是浪费纳税人的钱，其实，这笔认购买得过！
买单的是香港人，不是中国纳税人。
中信泰富所需要护盘的澳元，只需29亿澳元，为什么他们可以签到82亿这么多？
这些合约，是与多间银行签的，所以没有所谓的局内人交易，但也不排除。
可能和A签了79亿，和B,C,D签了一亿，就可以解释为“多间银行”了。
source:【那些出售给中信泰富魔鬼结构性产品的银行也难辞其咎，公司董事总经理范鸿龄较早前表示，导致巨额亏损的投资外汇累计期权，是与多间银行签定，其交易对手包括花旗集团(Citigroup Inc.)、汇丰控股(HSBC Holdings PLC)和法国巴黎银行(BNP Paribas SA)。这些银行视中信泰富为傻钱，向其兜售了风险极大的结构性产品，时至今日，那些尚未平仓的部分仍在产生损失。】
中信泰富把手上的target redemption contract，改成“普通”（plain-vanilla）的外汇contract，又要给多一笔手续费。
PS：这是事后分析和事后结论，只能作为回顾。
综观国内：相信我们的上市公司，也没有很好的掌握好护盘，护盘要护得好，简直难如登天，看看mas和airasia就知道了，有点劳碌命。
不护盘，你的公司就会倒吗？
可能这些人有些私心也说不定，只是我们看不出来。
说话空泛，行为幼稚的政治人物，我们也看不出他们在想什么，这或许是他们的官（商）场哲学。
股价从31块跌到3.66
但是，如果我们回顾中信泰富过去10年的盈利记录，其实HK159亿不是什么“大不了”的事。
可是，中信泰富称，他们没有办法解决这次的问题，如果他们不reverse掉这些contract，他们每天就要赔很多钱，如果没记错，应该是一天一亿港元，因为其中一个contract是daily delivery的。
2007年，中信泰富的shareholders' equity有432亿港元，即使亏玩了，也不会破产。
中信泰富在停牌了8天以后，中信泰富的控股公司（中信集团），宣布了一系列的重组方案。
中信集团愿意把这些contract的其中大部分买下来，总计为82亿澳元(deliverable amount)的contract，代价为HK98亿 ，中信泰富以现金+convertible bond的方式付款。
为什么这么好死，愿把烂摊子收下？
因为，这是有好处的。
原因1
HK159亿只是账面上形式（mark-to-market）的亏损，实际上，截止当时，中信泰富只赔了HK17亿，剩余的亏损其实要等到2010年10月才能“亏完”，也就是说，如果澳元一直保持这个水平到2010年10月，中信泰富才会亏HK159亿。
中信泰富替澳元护盘的量，是澳洲矿场的日常运作所需的3倍。貌似合法，实则？
回顾美元兑澳元走势，CITIC Group赚到了，虽然这些contract可能还是亏损的，但他对中信泰富的应收账和新股可以说是值得的了。再加上中信泰富的股价从3.66上升到19，这又是一笔可观的盈利（股价增值就等同于convertible bond增值，因为convertible bond可以马上变成股票）。
（注：上图是usd/aud，倒过来看就是aud/usd）
如前所述，中信泰富的的shareholders' equity有432亿港元。
如果把年度亏损，HK120亿亏损计入，shareholders' equity有312亿港元。
2007年共有22亿流通。
nta HK14.18。
新股的定价
中信泰富以每股8港元的代价，发售14亿新股给中信集团，用以抵偿HK$116亿的资助。
重组后的中信泰富，流通股扩大到了36亿，nta下降到HK8.67。
你可以注意到的是，中信集团认购中信泰富的股票，代价出在nta以下。
更别忘了，中信泰富的eps是2.78港元（100亿/36亿）。
8港元/2.78港元 = 2.87倍pe。
虽然，中信集团的相关人士无权投票，可能也包括中信泰富主席荣智健（也不能投票），但是，当时中信泰富的股价始终不能超过8.3港元，因此这个重组案就被视为理所当然，通过了。
一个看起来是心怀不轨的认股，可以被报道称“倾情救赎”，更被中国人说这是浪费纳税人的钱，其实，这笔认购买得过！
买单的是香港人，不是中国纳税人。
中信泰富所需要护盘的澳元，只需29亿澳元，为什么他们可以签到82亿这么多？
这些合约，是与多间银行签的，所以没有所谓的局内人交易，但也不排除。
可能和A签了79亿，和B,C,D签了一亿，就可以解释为“多间银行”了。
source:【那些出售给中信泰富魔鬼结构性产品的银行也难辞其咎，公司董事总经理范鸿龄较早前表示，导致巨额亏损的投资外汇累计期权，是与多间银行签定，其交易对手包括花旗集团(Citigroup Inc.)、汇丰控股(HSBC Holdings PLC)和法国巴黎银行(BNP Paribas SA)。这些银行视中信泰富为傻钱，向其兜售了风险极大的结构性产品，时至今日，那些尚未平仓的部分仍在产生损失。】
中信泰富把手上的target redemption contract，改成“普通”（plain-vanilla）的外汇contract，又要给多一笔手续费。
PS：这是事后分析和事后结论，只能作为回顾。
综观国内：相信我们的上市公司，也没有很好的掌握好护盘，护盘要护得好，简直难如登天，看看mas和airasia就知道了，有点劳碌命。
不护盘，你的公司就会倒吗？
可能这些人有些私心也说不定，只是我们看不出来。
说话空泛，行为幼稚的政治人物，我们也看不出他们在想什么，这或许是他们的官（商）场哲学。
Thursday, July 9, 2009
例子解读accounting for properties
initial phase。
地产公司决定发展一个地段，销售单位100个，每个单位售价为100,000，预计，地产公司的profit margin会“锁定”在20%。
expected GDV = 100 x 100,000 = 10,000,000
expected GDC = 100 x 80,000 = 8,000,000
expected profit = 100 x 20,000 = 2,000,000
phase 1。
地产公司拨出一块地，和进行规划工作，成本总计是400000。
地皮和规划工作，占了GDC的5%，因此，这个project即可定义为：5% complete。
值得注意的是，400000只是budget，如果发展商用了500000/600000/700000......，是要超支的，结论是亏损。不管成本用了多少，这个project还是会被定义为：5% complete。
没有人order 屋子时，不能有revenue。
unbilled sales是0，因为一个订单都没有。
土地成本设为300000，其余成本设为100000，帐目处理为：
1。land transfer to properties development cost , amount to 300000
2。properties development cost incurred, amount to 100000 （cashflow也会列记）
phase 2。
project如期进行到了25%，很巧的，total cost incurred 刚好在budget，相等于GDC x 25% =2,000,000
有20个单位售出。
只要有订单，就有revenue。
revenue = 25% x 20单位 x 100000 = 500,000
cost = 20单位/100单位 x 2,000,000 = 400,000
profit = 100,000
20单位已卖出，80单位未卖出，是分开来算的，已卖出的部分变成profit and loss，未卖出的部分依旧保留在帐目里。
total cost incurred : 2,000,000
-cost attribute to revenue : - 20% x 2,000,000
properties development cost: 1,600,000
不必去管properties development cost的减少，因为减少的部分已经被revenue（cash or receivable）取出。
phase 3。
project完成了50%，截至目前为止，发展成本共用去了4,500,000，这比budget（4,000,000）多出了500,000，但是，还是有钱赚。
有70个单位售出。
phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 50% x 70单位 x 100,000 = 3,500,000
cum. cost = 70单位/100单位 x 4,500,000 = 3,150,000
cum. profit = 350,000
减去phase 2 的 profit and loss。
revenue = 500,000
cost = 400,000
profit = 100,000
= current phase 3 的 profit and loss。
revenue = 3,000,000
cost = 2,750,000
profit = 250,000
total cost incurred : 4,500,000
-cost attribute to revenue : - 70% x 4,500,000
properties development cost: 1,350,000
phase 4。
project完成了75%，成本走高，至7,000,000。
有95个单位售出。
phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 75% x 95单位 x 100,000 = 7,125,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 7,000,000 = 6,650,000
cum. profit = 475,000
减去phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 3,500,000
cum. cost = 3,150,000
cum. profit = 350,000
= current phase 4 profit and loss。
revenue = 3,625,000
cost = 3,500,000
profit = 125,000
total cost incurred : 7,000,000
-cost attribute to revenue : - 95% x 7,000,000
properties development cost: 5% x 7,000,000 = 350,000
final , phase 5
project完成了，成本，至9,000,000。
有95个单位售出。
phase 5 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 95单位 x 100,000 = 9,500,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 9,000,000 = 8,550,000
cum. profit = 950,000
减去phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 7,125,000
cum. cost = 6,650,000
cum. profit = 475,000
= current phase 5 profit and loss。
revenue = 2,375,000
cost = 1,900,000
profit = 475,000
因为project已经完毕，不会再有properties development cost。
5 unit 的completed project，unsold，会留在“completed project”里。
相信如果你已经知道accounting for properties，就不应该再说未经证实的话了，像一些“现在经济低迷，地产财报不乐观”的话。如果被我说中（你是说过这个话的人），我也不是针对你，况且我的话未必是对的，能给予指正，更好。
经济低迷是事实，房屋订购下跌也对，虽然影响了销售，但这未必是坏事，对地产公司的影响程度是不一样的，因为成本下降了，unbilled sales的margin一定会上升。
new order就会有压力了，降价卖出。
你在去年买了房子，有没有可能，今年要求发展商降价给你？
所以，那些有很多unbilled sales的公司应该受惠才对。有谁？不懂，没去看。
应该是那些revenue > properties development expenditure的公司，因为cost已经charge去revenue了。
一般上很抢手的单位都不会有completed project，建好就卖。
我相信有些公司是故意做低行情的，因为properties developer不可能有default payment或是impairment的情况（他们没有跑你路就好了）。
construction developer就比较复杂了，因为付款方式可能涉及到债券问题和单一客户的信用问题。
地产公司决定发展一个地段，销售单位100个，每个单位售价为100,000，预计，地产公司的profit margin会“锁定”在20%。
expected GDV = 100 x 100,000 = 10,000,000
expected GDC = 100 x 80,000 = 8,000,000
expected profit = 100 x 20,000 = 2,000,000
phase 1。
地产公司拨出一块地，和进行规划工作，成本总计是400000。
地皮和规划工作，占了GDC的5%，因此，这个project即可定义为：5% complete。
值得注意的是，400000只是budget，如果发展商用了500000/600000/700000......，是要超支的，结论是亏损。不管成本用了多少，这个project还是会被定义为：5% complete。
没有人order 屋子时，不能有revenue。
unbilled sales是0，因为一个订单都没有。
土地成本设为300000，其余成本设为100000，帐目处理为：
1。land transfer to properties development cost , amount to 300000
2。properties development cost incurred, amount to 100000 （cashflow也会列记）
phase 2。
project如期进行到了25%，很巧的，total cost incurred 刚好在budget，相等于GDC x 25% =2,000,000
有20个单位售出。
只要有订单，就有revenue。
revenue = 25% x 20单位 x 100000 = 500,000
cost = 20单位/100单位 x 2,000,000 = 400,000
profit = 100,000
20单位已卖出，80单位未卖出，是分开来算的，已卖出的部分变成profit and loss，未卖出的部分依旧保留在帐目里。
total cost incurred : 2,000,000
-cost attribute to revenue : - 20% x 2,000,000
properties development cost: 1,600,000
不必去管properties development cost的减少，因为减少的部分已经被revenue（cash or receivable）取出。
phase 3。
project完成了50%，截至目前为止，发展成本共用去了4,500,000，这比budget（4,000,000）多出了500,000，但是，还是有钱赚。
有70个单位售出。
phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 50% x 70单位 x 100,000 = 3,500,000
cum. cost = 70单位/100单位 x 4,500,000 = 3,150,000
cum. profit = 350,000
减去phase 2 的 profit and loss。
revenue = 500,000
cost = 400,000
profit = 100,000
= current phase 3 的 profit and loss。
revenue = 3,000,000
cost = 2,750,000
profit = 250,000
total cost incurred : 4,500,000
-cost attribute to revenue : - 70% x 4,500,000
properties development cost: 1,350,000
phase 4。
project完成了75%，成本走高，至7,000,000。
有95个单位售出。
phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 75% x 95单位 x 100,000 = 7,125,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 7,000,000 = 6,650,000
cum. profit = 475,000
减去phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 3,500,000
cum. cost = 3,150,000
cum. profit = 350,000
= current phase 4 profit and loss。
revenue = 3,625,000
cost = 3,500,000
profit = 125,000
total cost incurred : 7,000,000
-cost attribute to revenue : - 95% x 7,000,000
properties development cost: 5% x 7,000,000 = 350,000
final , phase 5
project完成了，成本，至9,000,000。
有95个单位售出。
phase 5 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 95单位 x 100,000 = 9,500,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 9,000,000 = 8,550,000
cum. profit = 950,000
减去phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 7,125,000
cum. cost = 6,650,000
cum. profit = 475,000
= current phase 5 profit and loss。
revenue = 2,375,000
cost = 1,900,000
profit = 475,000
因为project已经完毕，不会再有properties development cost。
5 unit 的completed project，unsold，会留在“completed project”里。
相信如果你已经知道accounting for properties，就不应该再说未经证实的话了，像一些“现在经济低迷，地产财报不乐观”的话。如果被我说中（你是说过这个话的人），我也不是针对你，况且我的话未必是对的，能给予指正，更好。
经济低迷是事实，房屋订购下跌也对，虽然影响了销售，但这未必是坏事，对地产公司的影响程度是不一样的，因为成本下降了，unbilled sales的margin一定会上升。
new order就会有压力了，降价卖出。
你在去年买了房子，有没有可能，今年要求发展商降价给你？
所以，那些有很多unbilled sales的公司应该受惠才对。有谁？不懂，没去看。
应该是那些revenue > properties development expenditure的公司，因为cost已经charge去revenue了。
一般上很抢手的单位都不会有completed project，建好就卖。
我相信有些公司是故意做低行情的，因为properties developer不可能有default payment或是impairment的情况（他们没有跑你路就好了）。
construction developer就比较复杂了，因为付款方式可能涉及到债券问题和单一客户的信用问题。
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