例子解读accounting for properties

initial phase。
地产公司决定发展一个地段，销售单位100个，每个单位售价为100,000，预计，地产公司的profit margin会“锁定”在20%。

expected GDV = 100 x 100,000 = 10,000,000
expected GDC = 100 x 80,000 = 8,000,000
expected profit = 100 x 20,000 = 2,000,000

phase 1。
地产公司拨出一块地，和进行规划工作，成本总计是400000。
地皮和规划工作，占了GDC的5%，因此，这个project即可定义为：5% complete。
值得注意的是，400000只是budget，如果发展商用了500000/600000/700000......，是要超支的，结论是亏损。不管成本用了多少，这个project还是会被定义为：5% complete。

没有人order 屋子时，不能有revenue。
unbilled sales是0，因为一个订单都没有。


土地成本设为300000，其余成本设为100000，帐目处理为：
1。land transfer to properties development cost , amount to 300000
2。properties development cost incurred, amount to 100000 （cashflow也会列记）


phase 2。


project如期进行到了25%，很巧的，total cost incurred 刚好在budget，相等于GDC x 25% =2,000,000

有20个单位售出。

只要有订单，就有revenue。

revenue = 25% x 20单位 x 100000 = 500,000
cost = 20单位/100单位 x 2,000,000 = 400,000
profit = 100,000

20单位已卖出，80单位未卖出，是分开来算的，已卖出的部分变成profit and loss，未卖出的部分依旧保留在帐目里。

total cost incurred : 2,000,000
-cost attribute to revenue : - 20% x 2,000,000
properties development cost: 1,600,000

不必去管properties development cost的减少，因为减少的部分已经被revenue（cash or receivable）取出。


phase 3。


project完成了50%，截至目前为止，发展成本共用去了4,500,000，这比budget（4,000,000）多出了500,000，但是，还是有钱赚。

有70个单位售出。

phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 50% x 70单位 x 100,000 = 3,500,000
cum. cost = 70单位/100单位 x 4,500,000 = 3,150,000
cum. profit = 350,000

减去phase 2 的 profit and loss。
revenue = 500,000
cost = 400,000
profit = 100,000

= current phase 3 的 profit and loss。
revenue = 3,000,000
cost = 2,750,000
profit = 250,000

total cost incurred : 4,500,000
-cost attribute to revenue : - 70% x 4,500,000
properties development cost: 1,350,000


phase 4。


project完成了75%，成本走高，至7,000,000。
有95个单位售出。

phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 75% x 95单位 x 100,000 = 7,125,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 7,000,000 = 6,650,000
cum. profit = 475,000

减去phase 3 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 3,500,000
cum. cost = 3,150,000
cum. profit = 350,000

= current phase 4 profit and loss。
revenue = 3,625,000
cost = 3,500,000
profit = 125,000


total cost incurred : 7,000,000
-cost attribute to revenue : - 95% x 7,000,000
properties development cost: 5% x 7,000,000 = 350,000


final , phase 5

project完成了，成本，至9,000,000。
有95个单位售出。

phase 5 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 95单位 x 100,000 = 9,500,000
cum. cost = 95单位/100单位 x 9,000,000 = 8,550,000
cum. profit = 950,000

减去phase 4 的cumulative profit and loss。
cum. revenue = 7,125,000
cum. cost = 6,650,000
cum. profit = 475,000

= current phase 5 profit and loss。
revenue = 2,375,000
cost = 1,900,000
profit = 475,000


因为project已经完毕，不会再有properties development cost。
5 unit 的completed project，unsold，会留在“completed project”里。


相信如果你已经知道accounting for properties，就不应该再说未经证实的话了，像一些“现在经济低迷，地产财报不乐观”的话。如果被我说中（你是说过这个话的人），我也不是针对你，况且我的话未必是对的，能给予指正，更好。
经济低迷是事实，房屋订购下跌也对，虽然影响了销售，但这未必是坏事，对地产公司的影响程度是不一样的，因为成本下降了，unbilled sales的margin一定会上升。

new order就会有压力了，降价卖出。

你在去年买了房子，有没有可能，今年要求发展商降价给你？

所以，那些有很多unbilled sales的公司应该受惠才对。有谁？不懂，没去看。
应该是那些revenue > properties development expenditure的公司，因为cost已经charge去revenue了。

一般上很抢手的单位都不会有completed project，建好就卖。

我相信有些公司是故意做低行情的，因为properties developer不可能有default payment或是impairment的情况（他们没有跑你路就好了）。

construction developer就比较复杂了，因为付款方式可能涉及到债券问题和单一客户的信用问题。